Le procedure di sfratto sono in continuo aumento da anni e il disagio abitativo è uno dei principali problemi della nostra società ormai da diversi anni.
Le statistiche del Ministero dell’Interno dicono che solo nel 2016 sono stati emessi 61.718 provvedimenti di sfratto e rilascio di immobili.
Così, appaiono del tutto legittime le preoccupazioni dei proprietari immobiliari, molti dei quali sono convinti che di questi tempi concedere un immobile in affitto potrebbe essere un vero azzardo.
I rimedi per scongiurare questo pericolo ci sono, ma poco utilizzati o conosciuti.
In caso di morosità dell’inquilino, per il proprietario-locatore avviare un procedimento di sfratto significa innanzitutto dover sostenere le spese legali della procedura che richiederà comunque diversi mesi perché si arrivi alla liberazione dell’immobile da parte del conduttore.
Per cercare di limitare tali rischi sempre di più si ricorre ad apposite clausole di salvaguardia che possano entrare in funzione appunto in caso di inadempimento e morosità dell’inquilino.
Oltre al deposito cauzionale, si può prevedere contrattualmente l’obbligo a carico del conduttore di stipulare e consegnare al locatore una fideiussione, bancaria o assicurativa.
La fideiussione è disciplinata dal codice civile (artt. 1936 e ss.) e può essere stipulata sia con riferimento a contratti di locazione abitativi che commerciali (“ad uso diverso da quello abitativo”).
Si tratta di un vero e proprio contratto stipulando il quale il fideiussore garantisce, a favore di un terzo creditore, l’adempimento di un debito altrui.
Riferito alla locazione, significa che se l’inquilino non paga l’affitto (o anche solo le spese accessorie) il proprietario potrà rivolgersi al fideiussore, di solito una banca o una compagnia assicurativa, chiedendo a quest’ultimo il pagamento al posto dell’inquilino moroso.
La fideiussione può garantire il mancato pagamento dei canoni di locazione periodici, le eventuali spese accessorie nonché le perdite derivanti dall’omesso rilascio dell’immobile nei tempi contrattualmente previsti, con la previsione di un importo massimo garantito, ad es., “fino a 10 mensilità” (obbligazione condizionale o futura).
Saranno a carico dell’inquilino i costi del premio e della registrazione, che ammonta, ai sensi del D.P.R. 131/86, allo 0,5% della somma garantita.
Con la fideiussione si aggiunge un nuovo obbligato (il fideiussore) oltre all’inquilino, soggetto che naturalmente è il primo obbligato al pagamento nei confronti del proprietario.
La fideiussione rappresenta così un’obbligazione accessoria rispetto all’obbligazione principale: questo significa che la fideiussione è valida solo se è valida anche l’obbligazione principale e, quindi, l’estinzione di questa ha effetto anche sull’altra.
fideiussione garanziaLa garanzia fideiussoria può essere inserita come apposita clausola all’interno del contratto di locazione (che, in questo caso, dovrà prevedere l’indicazione nel contratto anche del terzo fideiussore) oppure scritta in calce allo stesso (Cass. Civ., Sez. III, 7 marzo 2017, n. 5612), ma in ogni caso la volontà di prestare fideiussione deve essere manifestata in modo chiaro e inequivocabile.
Per quanto riguarda la scadenza della fideiussione, il fideiussore può recedere anticipatamente solo se nel contratto di locazione e in quello di fideiussione le parti abbiano espressamente convenuto il diritto del garante di recedere in qualunque momento dalla prestazione di garanzia, o se ricorra altra causa idonea a giustificare il recesso.
In caso di recesso del fideiussore, intervenuto prima della scadenza del contratto, è esclusa l’operatività della garanzia per le obbligazioni maturate a seguito della prosecuzione della locazione per effetto dell’applicazione di una clausola pattizia di tacito rinnovo.
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