Possiamo immaginarci l’eredità di una persona come una grande scatola, all’interno della quale si possono trovare beni di vario genere, denaro, immobili, autoveicoli, o anche debiti ancora da pagare.
A seconda di quello che si trova nell’eredità si dovrà, poi, presentare o meno la dichiarazione di successione e, in ogni caso, valutare cosa fare: accettare o rinunziare all’eredità?
Se non ci sono debiti, vale la pena accettare, chi non lo farebbe?
Attenzione, però, come dice un noto proverbio, “non è tutto oro quel che luccica!“.
Proprio e soprattutto quando si parla di eredità, dietro l’apparenza di un lascito importante, possono esserci delle sorprese amare e costose. Vi spiego quali sono le valutazioni da fare quando dobbiamo maneggiare un’eredità e perché sono importanti.
Ogni eredità, anche quella di un familiare stretto, può riservare delle sorprese.
Si tratta di aprire una “scatola” all’interno della quale potremmo trovarci di tutto. L’eredità, poi, dal punto di vista giuridico, non è un pacchetto che si può scegliere di prendere “a pezzi”: si accetta o si rifiuta nel suo complesso, comprensivo di tutto ciò che contiene, beni e debiti insieme*.
Anche di fronte ad un’eredità che contenga solo beni e risorse finanziarie, senza alcun debito evidente, si potrebbero verificare situazioni problematiche che gli eredi dovrebbero poi gestire.
Tra i problemi più frequenti ci sono le tensioni tra coeredi legate a presunte disparità di trattamento in vita (donazioni, aiuti economici non dichiarati) che riemergono al momento della successione sotto forma di richieste di collazione (ossia chi ha già ricevuto qualcosa in vita dal defunto devo conteggiarlo nella propria quota di eredità) o azioni di riduzione per lesione di legittima.
A questo si aggiungono i problemi legati alla comunione ereditaria, specie quando il patrimonio comprende beni indivisibili come un immobile: se anche solo un coerede non vuole vendere o essere liquidato si ferma tutto, generando stalli che durano anni.
* C’è anche la possibilità di accettare un’eredità con beneficio di inventario, ma a questa particolare procedura dedicherò un altro articolo.
Quando nell’eredità sono presenti degli immobili viene naturale sentirsi già un po’ proprietari e la tentazione di accettare senza troppe domande si fa ancora più forte.
Proprio gli immobili, però, sono spesso la componente dell’eredità più insidiosa.
Dietro l’apparenza di un bene “solido” e di valore possono, infatti, nascondersi ipoteche non ancora estinte, spese condominiali arretrate, cartelle esattoriali legate a tributi locali non pagati (IMU su tutte), o ancora contenziosi in corso con vicini o magari con il condominio.
Cosa succederebbe se scoprissimo che l’immobile che abbiamo ereditato non fosse del tutto in regola, magari perché inagibile, modificato o ristrutturato nel tempo senza le necessarie autorizzazioni?
Bisogna tenere presente che l’immobile, anche se abusivo, si trasmette regolarmente agli eredi ma il fatto di aver regolarmente presentato la dichiarazione di successione, che ha solo scopi fiscali, non sana l’eventuale irregolarità urbanistica.
Così, l’immobile ereditato per poter essere reso agibile o vendibile (o divisibile) richiederebbe interventi costosi.
In parte ho già anticipato cosa prevede la legge e cosa dicono le sentenze, anche molto recenti, quando si parla di immobili oggetto di eredità ma abusivi.
Una recente ordinanza della Cassazione stabilisce, infatti, che salvo il caso delle difformità minori, in caso di abusi edilizi per poter rendere l’immobile commerciabile, cioè vendibile o divisibile, è necessario regolarizzare la situazione e ottenere, così, la doppia conformità, sia urbanistica ed edilizia.
Sulla base di tale principio, nel caso di immobili abusivi caduti in eredità tra più eredi, vale la regola secondo cui ogni coerede, anche senza il consenso degli altri condividenti, può chiedere e ottenere lo scioglimento giudiziale della comunione ereditaria per l’intero complesso dei beni ereditari ad esclusione, però, degli edifici abusivi.
Prima di accettare ogni eredità, quindi, è sempre opportuno affidarsi ad un professionista per verificare la reale situazione dell’immobile, sia dal punto di vista giuridico e dei debiti ad esso collegati, che da quello urbanistico e catastale.
Solo in questo modo, e non ce ne sono altri, si può accertare se l’immobile che abbiamo ricevuto in eredità sia realmente un vero affare, oppure se nasconda un costo più alto del beneficio che promette.
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