In ogni contratto di locazione uno degli aspetti fondamentali, forse il più importante, è di sicuro il canone, cioè la somma che l’inquilino deve pagare al proprietario ogni mese, o comunque periodicamente, per poter utilizzare un immobile.
Oltre che nei rapporti tra proprietario ed inquilino, il canone di locazione è importante perché determina la base imponibile, cioè l’importo totale sul quale calcolare le imposte, dirette o indirette, da pagare al Fisco.
Per questo motivo, quando si parla di canone bisogna conoscere ed avere certe avvertenze per evitare (spiacevoli) sorprese proprio con l’Agenzia delle Entrate.
Tutti i contratti di locazione di beni immobili, ad eccezione di quelli di durata inferiore a 30 giorni, devono essere registrati dal proprietario o dall’affittuario, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito, entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore.
La registrazione non è un adempimento “formale” ma ha anche delle conseguenze sostanziali importanti, tra cui quella della nullità del contratto.
E nullità significa che il contratto è come se non fosse mai esistito, cioè non può produrre alcun effetto tra le parti: semplificando, se il contratto è nullo il proprietario non aveva alcun diritto ad incassare i canoni e, dall’altra parte, l’inquilino non aveva diritto ad utilizzare l’immobile.
In questo post, però, non voglio tornare sulla questione della nullità del contratto di locazione (per questo argomento potete leggere questo mio precedente articolo), ma piuttosto sugli aspetti relativi al canone di locazione, come viene determinato, le sue eventuali modifiche e le relative formalità e, per ultimo, il rapporto tra canone e registrazione del contratto.
Il canone di locazione è un elemento essenziale del contratto perché costituisce l’elemento “economico” del rapporto tra proprietario e inquilino.
Il canone viene concordato tra le parti all’inizio della locazione e sulla base dell’importo indicato nel contratto il Fisco determinerà le imposte che dovranno essere pagate dal proprietario*.
Quello che non tutti sanno è che il Fisco calcolerà le imposte facendo riferimento alla base imponibile, cioè all’importo annuale del canone, indicata nel contratto, indipendentemente dal fatto che l’inquilino abbia pagato o stia pagando regolarmente l’affitto.
L’inquilino non paga i canoni, ma il proprietario dovrà comunque pagare le imposte come se avesse percepito regolarmente quanto stabilito nel contratto. Oltre al danno la beffa, dunque!
Per “ovviare” a questo problema non di poco conto, è necessario richiedere ed ottenere un ordine di sfratto dell’inquilino, ma di questo ne parlerò in un’altra occasione.
Oltre a questo, per i motivi più vari può accadere che successivamente alla firma del contratto, il proprietario e l’inquilino decidano di rinegoziare il canone, cioè di modificarne l’importo, generalmente riducendolo per venire incontro alle esigenze dell’inquilino.
E le imposte? se viene ridotto il canone, si riduce anche la base imponibile e, quindi, anche le imposte dovrebbero diminuire.
Tuttavia, perché succeda tutto questo, è necessario che l’Agenzia delle Entrate venga informata di questa rinegoziazione.
Sul sito dell’Agenzie delle Entrate si legge, infatti, che “la rinegoziazione del canone di locazione di un contratto già registrato deve essere presentata o inviata all’ufficio competente, ossia all’ufficio presso il quale è stato registrato il contratto oggetto di modifica, compilando il modello RLI predisposto dall’Agenzia delle Entrate“.
Si tratta, però, di un’indicazione parzialmente corretta e tra poco vedremo perché.
* Nello stesso contratto posso essere già indicate eventuali clausole di adeguamento dell’importo del canone, come quella legata alla variazione dell’indice ISTAT che permette di rivalutare periodicamente l’affitto in base all’inflazione.
Così come il contratto di locazione, devono essere registrati entro lo stesso termine di 30 giorni, eventuali cessioni, risoluzioni e proroghe dell’originario contratto.
E la rinegoziazione del canone?
Con la risoluzione n. 60/E/2010 la stessa Agenzia delle Entrate aveva chiarito che l’accordo di riduzione del canone di locazione non rientra in nessuno dei casi in cui vi è l’obbligo di registrazione.
Per questo non c’è alcun obbligo di comunicare all’Amministrazione finanziaria la modifica contrattuale intervenuta.
La rinegoziazione con diminuzione del canone determina, però, una minor base imponibile ai fini delle imposte e, quindi, per poterla “opporre” al Fisco (che diversamente richiederebbe il pagamento sul maggiore importo iniziale del canone) è necessario che abbia data certa (p.s.: l’articolo del codice civile che parla di data certa è il 2704).
Per conferire data certa ad un atto sono previsti diversi metodi, la registrazione dell’atto, la morte o sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l’hanno sottoscritta e, a determinate condizioni, anche l’utilizzo della pec, cioè della posta elettronica certificata.
Si tratta, comunque, di una situazione che è opportuno prevedere sin dall’inizio e per la quale è necessaria una apposita clausola nel contratto di locazione per evitare di dover affrontare le contestazioni e pretese dell’Agenzia delle Entrate o per scongiurare ogni possibile questione o causa con l’altra parte del contratto.
Sul tema della rinegoziazione e riduzione del canone di locazione, per chi volesse approfondire l’argomento segnalo questa recente ordinanza della Cassazione, n. 21394/2026.
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