Special+ | La locazione per studenti universitari

Da tempo si sente parlare di emergenza abitativa e di carenza di offerta di immobili. Trovare un appartamento in affitto è diventato davvero molto difficile. Oltre a questo, quando si parla di locazione, si devono fare i conti anche con gli aspetti burocratici e adempimenti vari, tra contratti di ogni genere, non sempre regolari, e il pericolo (reale) di truffe.

In questo articolo e nell’approfondimento Special+, voglio esaminare un particolare tipo di contratto, la locazione per studenti universitari fuori sede, che con l’avvicinarsi dell’inizio dell’anno accademico diventa un problema per molti ragazzi, spesso alle prese con il loro primo contratto della vita e in difficoltà a muoversi nel mercato di alloggi privati e pubblici.

“Il contratto d’affitto è la prima firma adulta dello studente fuori sede.”

Tipologie di contratti di locazione e nozioni di base

La prima cosa da sapere quando si parla di contratto di locazione è che ne esistono varie tipologie, diverse tra loro per la durata, minima e massima, per le categorie degli inquilini e per il calcolo del canone.

I tipi principali di contratto di locazione abitativa sono:

contratto “libero” (detto “4+4”): è un contratto di locazione con cui le parti sono pienamente libere di determinare il canone, con durata minima prevista dalla legge è di 4 anni. In mancanza di recesso di una delle due parti il contratto questo si rinnova automaticamente per altri 4 anni. Il conduttore può sempre recedere dal contratto con preavviso di 6 mesi, mentre il locatore solo alla scadenza del contratto, scegliendo quindi di non rinnovarlo;
contratto a canone concordato (3+2): è una tipologia di contratto in cui il canone non viene determinato liberamente tra le parti, ma concordato tra le Associazioni della proprietà edilizia e degli Inquilini mediante apposti Accordi Territoriali, che generalmente prevedono anche un testo standard del contratto. Questo contratto mira a favorire la locazione abitativa a un canone accessibile e inferiore al prezzo di mercato, predeterminato con dei minimi e dei massimi in cui le parti devono stare. Ha una durata minima di tre anni, con un rinnovo automatico di altri due anni se le parti non decidono diversamente, e stesse modalità di recesso come nel contratto libero;
contratto di natura transitoria: ha una durata minima di 1 mese fino ad un massimo di 18 mesi e può essere utilizzato solo in presenza di comprovate esigenze, come ad esempio, il trasferimento lavorativo per un periodo determinato o in forza di contratto di lavoro a tempo determinato, per seguire un familiare ricoverato in ospedale, ecc.). Mancando queste esigenze, o comunque la loro prova, il contratto si trasforma in un contratto “libero” (4+4). Non è previsto il rinnovo automatico;
contratto per studenti universitari: si applica agli studenti universitari, ai dottorandi, agli studenti dei master e del Conservatorio fuori sede, ossia che hanno la propria residenza in un comune diverso rispetto a quello dov’è situata l’università o il Conservatorio. Ha una durata che varia dai 6 ai 36 mesi ed è previsto un preavviso di recesso di 3 mesi, solo a favore dello studente. Il proprietario – locatore, invece, non può mai recedere dal contratto, neanche alla scadenza. In mancanza di disdetta il contratto si rinnova automaticamente per la stessa durata ma, alla fine del secondo periodo, il contratto si considera comunque concluso.

Diverso dal contratto di locazione, invece, è il comodato, una sorta di locazione gratuita, in cui cioè il proprietario dell’appartamento concede all’inquilino l’utilizzo gratuito dell’alloggio.

Il contratto di locazione per studenti universitari

Introdotto dalla Legge 431/1998, è un contratto dedicato agli studenti iscritti a un corso universitario fuori sede. Ha una durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi, rinnovabile.
Il canone non è deciso liberamente, ma concordato secondo gli accordi tra comuni, università e sindacati. Al contratto, che deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate, deve essere allegata la certificazione d’iscrizione all’università dell’inquilino.

Ai contratti per studenti universitari viene applicato per legge l’adeguamento Istat: il canone viene aggiornato annualmente nella misura fissa del 75% della variazione dell’Indice dei prezzi al consumo.

Nei contratti per studenti il subaffitto è vietato per legge.
Per questo motivo, se l’appartamento è abitato da più studenti, ma il contratto è intestato ad uno solo di essi, quest’ultimo è l’unico responsabile nei confronti del locatore per quanto riguarda il pagamento del canone. Inoltre, dal punto di vista della legge, è come se stesse subaffittando ad altri, violando, dunque il divieto di cui sopra.