La prima casa è un bene sacro, o almeno così la pensa la Cassazione che, con una recente ordinanza, è intervenuta ancora una volta sulla questione del pignoramento della prima casa di abitazione.
Bisogna, però, fare alcune distinzioni, perché non in tutti i casi i debitori che hanno solo la casa di abitazione possono dormire sonni tranquilli.
Una delle convinzioni molto diffuse riguardo alla prima casa di abitazione è quella secondo cui si tratta di un bene intoccabile, e quindi non aggredibile in nessun modo dai creditori.
Si tratta, però, di una convinzione… FALSA!
La regola generale prevede, infatti, che il debitore risponde dei propri debiti con tutti i suoi beni o, detto in altro modo, che ogni singolo bene del debitore, – inclusa la prima casa-, può essere oggetto di pignoramento.
Quindi, per fare qualche esempio, in caso di mutuo o finanziamento in genere, se saltasse il pagamento di qualche rata, oppure per una fattura non saldata, ogni creditore potrà pignorare l’abitazione del debitore, anche qualora sia l’unica abitazione di sua proprietà, cioè appunto la prima casa.
Quando si tratta di debiti di natura privatistica, – ossia tra privati (senza che vi sia il coinvolgimento di un ente pubblico, come si dirà, invece, nel paragrafo successivo) -, questa regola non prevede particolari limiti per il creditore, il quale, idealmente, anche per recuperare un credito di valore esiguo, potrebbe comunque richiedere il pignoramento della prima casa.
Il discorso fatto sin qui prevede, però, un’eccezione nel caso in cui il debito risulta essere nei confronti dell’Agenzia delle Entrate.
Di fronte alla regola generale di cui si è detto nel paragrafo precedente, – secondo cui è generalmente possibile pignorare anche la prima casa di abitazione -, in alcune circostanze la legge prevede determinate cautele nei confronti del debitore.
Infatti, quando il debito è di natura erariale e risulta essere, quindi, nei confronti dell’Agenzia delle Entrate – Riscossione, la stessa Agenzia delle Entrate che agisce per il recupero forzoso di tasse ed imposte non pagate non potrà rivalersi sulla prima casa del debitore.
Questa eccezione opera solo per debiti nei confronti dell’Erario e non di altre categorie di creditori, e quindi se il pignoramento avesse ad oggetto i) l’unico immobile di proprietà del contribuente debitore, ii) destinato ad abitazione principale, iii) non rientri nella categoria delle abitazioni di lusso e iv) nel quale il debitore abbia la propria residenza anagrafica –, l’azione esecutiva diventerebbe improcedibile.
Lo ha ribadito recentemente la Cassazione con l’ordinanza n. 32759 del 16 dicembre 2024, che ha richiamato quanto previsto dall’articolo 76, comma 1, lettera a) del D.P.R. n. 602/1973.
Attenzione, però!
Bisogna, però, tenere presente che la norma appena indicata non fa riferimento al concetto di “prima casa” ma piuttosto all’unico immobile di proprietà del debitore e con le caratteristiche di cui sopra: questo significa che ad essere impignorabile da parte dell’Erario è l’unica casa (e non la “prima casa”, anche se spesso i due concetti coincidono tra loro).
Inoltre, anche per il principio di impignorabilità è prevista una deroga, nel senso che è possibile procedere comunque all’espropriazione immobiliare se l’importo complessivo del credito per cui procede supera centoventimila euro, l’ipoteca sull’immobile sia stata iscritta almeno sei mesi prima dell’avvio della procedura esecutiva e il debitore non abbia provveduto al pagamento. Inoltre, se il debito verso l’erario è inferiore a 120.000 euro ma comunque superiore a 20.000 euro, l’Agenzia delle Entrate – Riscossione può comunque iscrivere ipoteca sull’immobile bloccando in questo modo l’eventuale vendita del bene ipotecato.
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