Il tema del credito fondiario, anche se è uno di quei temi che potremmo definire “sempreverdi”, è tornato prepotentemente alla ribalta a seguito di una recente sentenza della Cassazione.
Quello che affronterò in questo articolo riguarda, in particolare, il rapporto tra il credito fondiario e la procedura di liquidazione giudiziale: si tratta di una questione centrale nell’ambito della crisi di impresa, perché da essa dipendono le sorti di molti contratti di finanziamento.
Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza.
Innanzitutto, cos’è il credito fondiario?
è un particolare tipo di mutuo a medio-lungo termine, garantito da ipoteca di primo grado, per l’acquisto, la costruzione, la ristrutturazione o altre operazioni relative a beni immobili.
Il credito fondiario è disciplinato dagli artt. 38 e seguenti del D.Lgs. 385/1993 (Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia), che prevedono delle “facilitazioni” per questo tipo di finanziamenti nella fase di realizzazione coattiva del credito (ndr: ossia quando il debitore risulta inadempimento e si tratta di agire in via esecutiva per poter recuperare il proprio credito).
Proprio queste facilitazioni, rappresentano per il credito fondiario un vero e proprio privilegio che consiste, in particolare:
Quest’ultimo punto sembrerebbe però essere in contrasto con l’art. 150 del Codice della Crisi di Impresa, che prevede espressamente il generale divieto di azioni esecutive individuali dopo l’apertura della procedura concorsuale maggiore, salvo eccezioni.
Sul rapporto tra procedura esecutiva e procedure esecutive è intervenuta la sentenza della Cassazione, n. 22914/2024.
Il tema del credito fondiario è trattato dall’art. 41 del D.Lgs. 385/1993 (Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia) che disciplina l’esecuzione immobiliare per credito fondiario e regola i suoi rapporti con la procedura di liquidazione giudiziale.
Come si è detto in precedenza, la Cassazione è recentemente intervenuta in merito alla questione della validità o meno dei privilegi fondiari nell’ambito delle procedure concorsuali e del Codice della Crisi d’impresa.
Nell’ambito della legge 3/2012 (Disposizioni in materia di usura e di estorsione, nonché di composizione delle crisi da sovraindebitamento), l’art. 14 quinquies, comma 2, lett. b) stabilisce la totale inopponibilità del privilegio ex art. 41 TUB, mentre all’interno del Codice della Crisi tale inopponibilità vale nei confronti della composizione negoziata, del concordato semplificato, del piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore, del concordato minore e di quello preventivo.
E nei confronti della liquidazione giudiziale e di quella controllata?
La Cassazione, con la sentenza n. 22914/2024 del 19 agosto 2024, ha stabilito che il creditore fondiario può avvalersi del «privilegio processuale» di cui all’art. 41, comma 2 d.lgs. n. 385 del 1993 sia in caso di sottoposizione del debitore esecutato alla procedura concorsuale di liquidazione giudiziale che a quella della liquidazione controllata, così discostandosi dall’orientamento che non riteneva applicabile il privilegio fondiario sulla base della (debole) motivazione della mancata modifica lessicale dell’art. 41 T.U.B. e sul criterio direttivo della legge-delega.
Il privilegio fondiario garantisce al creditore un regime di particolare favore nella fase di recupero coattivo del proprio credito. Per questo motivo, è necessario che il contratto di mutuo abbia determinate caratteristiche previste espressamente dalla legge, tra cui quella del limite di finanziabilità.
In mancanza, il finanziamento non può essere qualificato come fondiario, – ma piuttosto come ordinario -, e godere del relativo privilegio.
Così si è espressa la giurisprudenza:
In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del D.Lgs. n. 385 del 1993 non esaurisce i suoi effetti sul piano della condotta dell’istituto di credito mutuante, ma è elemento essenziale per la valida qualificazione del contratto di mutuo come fondiario e quindi per l’applicabilità della relativa disciplina di privilegio, sostanziale e processuale, in favore del creditore; pertanto, il superamento di tale limite comporta, tanto ove sia necessario inferirne la nullità dell’intero contratto, salva la conversione ex art. 1424 c.c. , quanto ove sia sufficiente la riqualificazione di quello come mutuo ordinario con disapplicazione della disciplina di privilegio, la sicura non operatività della norma che esenta il creditore fondiario dall’obbligo di previa notifica del titolo esecutivo ai sensi dell’ art. 41, comma 1, del citato D.Lgs. (Tribunale , Roma , sez. XVII , 28/09/2020, n. 12972).
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