Contratto di affitto nullo? I canoni devono essere restituiti.
Cosa succede nel caso in cui il contratto di affitto venga dichiarato nullo?
Quando si parla di cessione di partecipazioni societarie, quote o azioni che siano, sono diversi gli aspetti da da tenere in considerazione. Ci sono gli aspetti fiscali, in ordine alle imposte dirette e indirette, alla possibilità di rivalutazione, ecc. , quelli relativi ai rapporti societari (con riferimento alla presenza di eventuali clausole di prelazione o gradimento) e, poi, quelli che più propriamente riguardano l’atto di trasferimento in sé e gli effetti ad esso connessi.
Come è facile capire, ognuno di questi profili richiede, in ogni caso specifico, un’analisi attenta e puntuale per consentire che con la conclusione dell’atto le parti raggiungano effettivamente il risultato sperato.
Sì, perché come vedremo tra poco, anche se si vende e si compra una quota/azione, lasciando fuori il discorso della pura speculazione che non ci interessa direttamente , quel che in realtà si intende comprare è ben altro.
Il problema della cessione di partecipazioni societarie riguarda piuttosto quello che tali partecipazioni “rappresentano”, essendovi una sostanziale differenza tra il piano giuridico e quello economico dell’operazione. Infatti, l’interesse di chi (cede, ma soprattutto) acquista una partecipazione non è tanto rivolto verso la partecipazione in sé, quanto piuttosto verso il patrimonio inteso in senso lato della società cui si riferiscono le quote o azioni.
Si dice per questo che la partecipazione è l’oggetto immediato” della compravendita, mentre l’oggetto mediato è invece il patrimonio della società, intendendo con questo l’insieme di tutti i rapporti giuridici (ad es., contratti, portafoglio clienti, ecc.) facenti capo alla società stessa. Sono proprio tali rapporti, che pur non costituendo l’oggetto del trasferimento, rappresentano invece l’interesse principale dell’acquirente, dal momento che, indirettamente ma non troppo, valorizzano la partecipazione oggetto di scambio.
Così anche il contrario, nel senso che la scoperta di passività non dichiarate od emerse successivamente al perfezionamento dell’atto di trasferimento determina un decremento del patrimonio della società e, quindi, un corrispondente decremento del valore della partecipazione dell’acquirente.
Per questi motivi, oltre ad una preliminare attività di due diligence della società cui si riferiscono le partecipazioni, è anche importante valutare l’inserimento nel contratto di vendita di appositi meccanismi contrattuali che garantiscano l’acquirente circa la reale consistenza di quanto egli sta acquistando, nei termini di cui si è detto.
Abbiamo detto di qual è il contenuto specifico dell’atto di cessione di partecipazioni societarie (ossia, appunto, la partecipazione in sé e per sé) e della distinzione che viene fatta tra oggetto immediato e mediato del trasferimento.
Per quanto possa essere evidente, ma nella pratica quotidiana poi non è spesso così, la disciplina giuridica della vendita di partecipazioni riguarda unicamente le quote o azioni oggetto del contratto (ossia quelle che abbiamo prima definito l’oggetto immediato) e non si estende invece fino a considerare la consistenza del patrimonio sociale.
Per poter fare in modo che l’acquirente sia adeguatamente tutelato anche per quanto riguarda l’oggetto mediato, ossia appunto il patrimonio sociale, è necessario prevedere una o più specifiche ed espresse clausola di garanzia, che permettano in sostanza di collegare il valore dell’azione al valore dichiarato del patrimonio sociale.
Per questo, anziché di cessione di partecipazione, si parla spesso di “Sale Purchase Agreement” (ndr: espressione che tradotta significa comunque semplicemente “contratto di compravendita), contratto che si caratterizza per il fatto di contenere, oltre alle normali pattuizioni sull’oggetto immediato, anche apposite clausole relative all’oggetto mediato (ossia, ripetiamo, il patrimonio della società cd. target.
Nel caso in cui il cedente abbia fornito nel contratto le specifiche garanzie contrattuali di cui si è detto, ossia relative alle caratteristiche e al valore dei beni ricompresi nel patrimonio sociale e, quindi, circa la consistenza economica della partecipazione, eventuali carenze o vizi sul punto possono giustificare l’annullamento del contratto per errore o, ai sensi dell’ art. 1497 cod. civ., la risoluzione per difetto di “qualità” della cosa venduta (necessariamente attinente ai diritti e obblighi che, in concreto, la partecipazione sociale sia idonea ad attribuire e non al suo valore economico), oppure nel caso di dolo di un contraente, quando il mendacio o le omissioni sulla situazione patrimoniale della società siano accompagnate da malizie ed astuzie volte a realizzare l’inganno ed idonee, in concreto, a sorprendere una persona di normale diligenza.
Quelle di garanzia non sono mere clausole di stile ma rappresentano piuttosto un elemento fondamentale nella negoziazione di partecipazioni sociali, ed è per questo che, sebbene sulla rete (sembra) si trovi di tutto , non vi sono formule preconfezionate che possano essere utilizzate per ogni situazione, ma è necessario piuttosto sempre fare riferimento alle caratteristiche della specifica situazione societaria.
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