Come ogni contratto, anche quello d’affitto deve rispettare certe caratteristiche stabilite dalla legge.
È noto a tutti il fenomeno degli affitti in nero: nessun contratto, l’inquilino paga un po’ meno, il proprietario non dichiara i canoni percepiti e così ci guadagnano tutti.
Poi, come spesso accade, il “gioco si rompe”, cominciano le reciproche recriminazioni, partono le carte bollate e in men che non si dica ci si ritrova davanti ad un giudice in tribunale.
Qui, però, le cose cambiano e si scopre che il contratto di affitto non è più tale, o forse sì, o forse lo è solo in parte e chi pensava di avere ragione, magari scopre di essere in torto.
L’art. 13 della l. 431/1998, per i contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2016, concede al conduttore la facoltà, nel caso di omessa registrazione del contratto nei termini di ricorrere all’autorità giudiziaria al fine di fare accertare l’esistenza del contratto e di chiedere al giudice di determinare il canone dovuto nella misura non superiore al valore minimo definito nell’art. 2 della stessa legge.
Sempre sul tema “contratto di affitto – registrazione” vale, inoltre, il principio secondo cui gli unici accordi che valgono tra le parti sono quelli previsti e contenuti nel contratto di locazione registrato (così, ad esempio, sono nulli i patti che spesso vengono stipulati tra il proprietario dell’immobile e l’inquilino per fissare l’importo del reale canone d’affitto, diverso da quello più basso indicato nel contratto di locazione registrato).
Dalla mancata registrazione nei 30 giorni deriva la nullità del contratto di affitto che non è sanabile neppure dalla registrazione tardiva e, quindi, la prestazione compiuta in esecuzione dello stesso costituisce un indebito oggettivo. In altre parole, il proprietario non aveva un vero e proprio diritto di incassare le somme o, se vogliamo vederla dal punto di vista del conduttore, questi non era tenuto al pagamento del canone.
Però…
Il contratto di affitto non registrato nei termini è nullo, cioè è come se non fosse mai esistito.
Per questo motivo, il proprietario dell’immobile non ha titolo per richiedere il pagamento dell’affitto e, nel caso in cui abbia comunque incassato i canoni, è tenuto a restituirli al conduttore.
Però è anche vero che l’inquilino, avendo comunque goduto dell’immobile, non potrà richiedere l’integrale restituzione dei canoni, poiché altrimenti a suo favore si realizza si sarebbe determinato, in suo favore, un arricchimento senza causa.
Anche in presenza di un contratto di affitto nullo, è quindi necessario bilanciare le due posizioni, quella del proprietario, da una parte, e quella dell’inquilino, dall’altra.
È quanto ha recentemente stabilito l’ordinanza n. 32696 del 16 dicembre 2024, con la quale la Cassazione chiarisce che in caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore ha diritto di ripetere, a norma dell’art. 2033 cod. civ., i canoni versati al locatore in esecuzione del contratto, ferma restando la facoltà di quest’ultimo di eccepire (cioè sollevare espressamente la questione, che non potrà invece essere riconosciuta d’ufficio, cioè automaticamente, dal giudice) ex art. 2041 cod. civ., la sussistenza di un ingiustificato arricchimento, facendo valere un credito indennitario che va, però, liquidato nei limiti della diminuzione patrimoniale subita nell’erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che esso avrebbe potuto trarre dall’instaurazione di una valida relazione contrattuale.
Ora si tratterà di vedere come i tribunali applicheranno concretamente questo principio, valorizzando e in un certo senso compensando, in caso di contratto di affitto nullo, le posizioni del locatore e del conduttore.
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